Cabinet d'avocats espagnols situé en Espagne et spécialisé en droit immobilier. On vous accompagne dans toutes les démarches administratives et de vérifications légales lors d'un achat immobilier en Espagne.

Comment faire pour acheter un appartement ou une maison en Espagne

En Espagne, l'achat d'une maison est un investissement très important qui dépend d'une multitude de facteurs, et cela peut-être un processus long et compliqué en toute circonstance. Quand on ajoute, en plus, le fait d'acheter une propriété dans un pays étranger, les difficultés peuvent se multiplier très rapidement. En effet, les lois et les règles d’urbanismes sont différentes de vote pays d’origine.

Avant de commencer à acheter une propriété et ne pas tomber dans un piège et de prendre des risques liés à un achat immobilier ; des tâches de recherche et d'analyse de base doivent être effectuées. Il est important de vérifier que la propriété est en règle et que les différents contrats d'achat et de vente et, le cas échéant, le prêt hypothécaire, n’aient pas d’irrégularités et ne finiront pas par poser problèmes.

L'achat d'un logement en Espagne ne garantit pas l'obtention d'un permis de séjour. Pour devenir résident fiscal en Espagne, il est nécessaire que la personne séjourne pendant au moins 183 jours par année civile et exerce des activités ou ait des intérêts économiques directs ou indirects en Espagne.

Aussi pour ce faire, il y a quelques étapes et conseils précieux à prendre en compte lors d’un achat d'une maison en Espagne que nous vous détaillons ci-dessous.

Première étape : Trouvez votre propriété

Pour trouver le logement, faites appel à un agence immobilière ou auprès d’un particulier. Un professionnel vous fera gagner du temps, de l'argent car il connaît les logements disponibles et la zone dans laquelle se trouvent les biens immobiliers. En revanche, il est judicieux de faire appel au travail d’un avocat espagnol pour vous accompagner tout au long du processus de vente ou d’achat afin de sécuriser votre investissement. En Espagne, n’oubliez pas que le rôle du notaire est différent de celui de votre pays.

En tant que personne non professionnelle du droit immobilier, et plus encore en tant qu'étranger, il existe de nombreuses considérations auxquelles un individu qui ne connaît pas le système juridique espagnol peut s’exposer.

En revanche, attention aux agences immobilières qui sont très conciliantes pour vouloir tout faire pour vous aider en vous incitant à accélérer le processus de vente mais qui n’ont aucune compétence en matière de droit. Le but d’un agent immobilier est de vous vendre une propriété. Ce n’est pas lui qui vous informera des pièges, malfaçons ou irrégularités et risques sur le logement souhaité et finalement vous serez le seul responsable.

Demandez à un cabinet d’avocat de vous conseiller et vous accompagner lors de l'achat

Avant d'acquérir une propriété et de signer quoi que ce soit, il est essentiel que vous connaissiez la situation juridique du logement. Ne signez rien et ne versez pas d’argent à l’agence immobilière ou au propriétaire !

La formalisation des contrats sera exécutée par le travail de votre avocat, il vérifiera les pouvoirs et les actes pour vérifier que tout est en ordre. C'est la fonction du notaire lorsqu'il s'agit de formaliser les actes publics. Mais dans ce cas, comme il s'agit de contrat privé, vous n'aurez pas l'assistance du rôle du notaire espagnol. Aussi, votre avocat ne se limitera pas à vérifier l'adéquation des clauses, mais aussi sa conformité avec la loi.

Les frais et charges, ainsi que les limitations (cadastre, urbanisme etc.) et hypothèque de la propriété, pourraient peser sur elle. Seul votre spécialiste en droit immobilier pourra connaître tous ces détails et agir en conséquence.

Réservation et étude de la propriété. Négociation des termes du contrat

Une fois l'acompte versé et le document de réservation signé (révisé par votre conseil juridique), le propriétaire ou son représentant doit transmettre à l'acheteur ou à son avocat la documentation du bien qui permet d'étudier la faisabilité de l'opération d'un point de vue juridique, urbain et fiscal.

Signature du contrat privé : compromis de vente

Le contrat du compromis de vente comprendra en détail les accords conclus par les parties et les conditions de la vente et conformément à la législation espagnole en vigueur.

À ce stade, il est très important que le client informe son avocat de tout engagement ou condition qu'il aurait pu convenir à la fois avec le vendeur ou ses représentants, ainsi qu'avec les agents immobiliers, afin de le saisir dans le document. Une fois le contrat signé, les deux parties sont tenues de le respecter dans les conditions convenues.

Financement de votre bien immobilier : Demande de prêt bancaire ?

De nombreux acheteurs étrangers qui achètent une maison demandent un prêt bancaire pour financer leur opération.
Comment et où faire une demande de prêt bancaire pour financer un achat à l’étranger en Espagne ?

Pour faire une demande de prêt bancaire pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger en Espagne vous avez la possibilité de demander une simulation auprès des banques depuis votre pays d’origine ou auprès des agences bancaires espagnoles.

Les conditions de financement ne seront pas semblables d’un pays à l’autre. En effet, depuis la France par exemple, le banquier vous demandera de solides garanties pour financer l’achat de votre bien à l’étranger et il se basera sur vos revenus, capitaux et le patrimoine que vous possédez. Si vous réunissez de bonnes conditions, la banque vous octroiera un prêt bancaire pour l’achat de votre future propriété en Espagne et demandera à hypothéquer aussi vos actifs immobiliers en gage de non-remboursement.

Depuis l’Espagne et contrairement au financement classique à 80% que les banques accordent généralement aux clients espagnols, lorsque l'acheteur est un non-résident, le pourcentage de financement est généralement réduit à 70% avec hypothèque sur votre future maison !

Aussi prenez garde aux taux d’emprunt de crédit immobilier proposées par les banques espagnoles car les taux ne sont pas fixes !

Sachez que sur la péninsule ibérique, la banque en charge de l'octroi du prêt et comme le stipule la réglementation internationale en matière de blanchiment d'argent, elle devra vérifier les dettes que l’acheteur a dans son pays d'origine. Si la banque a des doutes sur l'origine de l'argent, elle n'accordera pas le financement.

Documents administratifs à produire le jour de la signature de l’acte authentique par devant notaire.

Pour acheter un appartement en Espagne, il est obligatoire d'avoir le numéro d'identification des étrangers (NIE), qui est un numéro séquentiel personnel, unique et exclusif. Il est possible de solliciter le NIE personnellement ou par l'intermédiaire d'un représentant autorisé comme un avocat (abogado) par exemple.
Le NIE, numéro d'identification d’étranger sera demandé par le notaire en Espagne avant de procéder à lecture de l’acte, sans ce document vous ne pourrez pas signer !
Les acheteurs doivent aussi présenter l'original d’une pièce d’identité en vigueur.

Ouverture d’un compte bancaire en Espagne

Une autre condition essentielle pour conclure une vente avec un acheteur étranger est que l'acheteur dispose d'un compte bancaire en Espagne pour certifier le paiement de la vente et les taxes qui en découlent.

Toute vente immobilière est précédée de la signature d’un avant-contrat entre le vendeur et l’acheteur. Durant cette signature, il est d’usage que l’acheteur verse une somme d’argent qui vise à rassurer le vendeur quant à son engagement, mais qui reste bloquée jusqu’à la vente : il s’agit du séquestre.

En revanche, peu de notaire espagnol reçoivent les fonds et ne font pas office de séquestre comme dans votre pays d’origine.

L’ouverture d’un compte bancaire vous permet aussi de régler les charges comme l’électricité, gaz ou autres contrats fournisseurs ainsi que l’impôt de non-résident (IRNR). Les administrations espagnoles n’acceptent généralement pas les IBAN étranger

Signature de l'acte de vente chez le notaire en Espagne

Avant de signer l'acte par devant notaire, vous devrez virer soit sur votre compte bancaire espagnol soit sur le compte de vos avocats en Espagne les fonds pour couvrir le prix, les taxes et les dépenses qui en découleront. Ici, en Espagne, le notaire ne recoit pas les fonds.
Si le vendeur est un non-résident, l'acheteur a également l'obligation de retenir 3% du prix convenu, qui doit être payé au profit de l'administration fiscale au titre de la taxe sur l'augmentation de capital potentielle (bénéfice) obtenue par le vendeur.

Taxes annuelles pour les propriétaires immobiliers en Espagne

Une fois que vous avez acheté votre propriété en Espagne, en tant que propriétaire vous devrez payer des taxes sur une base annuelle suivante :

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