Acheter en Espagne : toutes les formalités à accomplir.

Envie d'acheter un bien immobilier en Espagne ?

Vous souhaitez acheter l'appartement ou la maison de vos rêves mais vous ne connaissez pas le processus d'achat des biens immobilier en Espagne ? Pas de panique nous allons vous expliquer les étapes d’achat et de vente quand on veut faire l’acquisition d’un logement sur la péninsule ibérique. En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien immobilier durant l'achat et après la vente.
En 2022, le marché immobilier espagnol est censé baissé de 5% environ. C'est donc une bonne période pour venir faire ses achats en Espagne que ce soit pour acheter en résidence secondaire ou acquérir en investissement locatif.

L'Espagne

L'Espagne est l'un des 27 pays membres de l'Union européenne et l'un des 19 qui composent la zone euro. Concernant son territoire, ses 505.370 km2 font de l'Espagne le quatrième plus grand pays du continent européen et l'un des plus montagneux avec une altitude moyenne de 650 mètres d'altitude. Le pays est divisé en Espagne continentale , les îles Baléares (mer Méditerranée), les îles Canaries (océan Atlantique), Ceuta et Melilla(Afrique). L'organisation du territoire est basée principalement sur les communautés autonomes et les provinces, avec un total de 17 communautés autonomes, 50 provinces et 2 villes autonomes (Ceuta et Melilla), avec le recensement de la population totale de 2016 de près de 46,5 millions d'habitants.
Sans aucun doute, deux des plus grandes attractions de l'Espagne à l'étranger sont ses plages et ses heures d'ensoleillement. Le pays compte plus de 4 900 km de côtes et plus de 2 500 heures d'ensoleillement par an, en plus d'un climat doux une grande partie de l'année. Avec sa douce température et son bon vivre, l'Espagne est l'un des pays où de plus en plus d'investisseurs achètent dans la pierre !

Quelles sont les conditions pour acheter une propriété en Espagne ?

Pour acheter un appartement et ouvrir un compte bancaire en Espagne, il faut en premier lieu obtenir un numéro de NIE (Numéro d'Identification Etranger). Ce numéro d'immatriculation est nécessaire pour effectuer de nombreuses démarches administratives. Pour cela vous devrez vous munir d'une pièce d'identité en vigeur (originaux et photocopies). Aussi, vous devrez également remplir le formulaire EX15 et régler la taxe de 9.84 € ttc (tarif 2022) avec le formulaire N°790.

Démarches et processus pour acheter en Espagne ?

Les démarches pour acheter en Espagne réside que la principale dissemblance entre la France et l'Espagne demeure dans le rôle du notaire qui n’a pas les mêmes fonctions. En effet, le notaire Espagnol vérifie l’identité de l’acheteur et du vendeur. En ce qui concerne les vérifications des contrôles urbanistiques et cadastrales c’est à la charge d’un avocat. Pour en savoir plus nous vous invitons à prendre connaissance de cet article sur les fonctions du notaire en Espagne. Vous devrez faire appel à un cabinet d’avocats en Espagne pendant tout le processus d’achat en Espagne.

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Comment s’assurer et contrôler la légalité du bien immobilier. Peut-on éviter les pièges pendant l’achat d’un logement en Espagne ?

Afin de courir des risques inutiles et éviter les pièges lors d’un achat immobilier en Espagne, certains documents obligatoires sont à demander auprès de l’agence immobilière ou du propriétaire. Normalement c’est votre avocat espagnol qui s’occupera de cette demande et qui procédera au contrôle du bien (immeuble, maison, appartement).
Le jour de la signature de l’acte authentique par devant notaire en tant qu’acheteur vous reconnaissez que le logement que vous achetez est libre de charges et que vous avez connaissance de sa situation urbanistique, juridique et cadastrale. De ce fait si un problème surgit dans l’un ces domaines, vous ne pourrez pas prouver une faute provenant de la part du vendeur. Vous assumerez toutes les dettes du propriétaire précédent. Comme indiqué précédemment ce n’est pas le notaire espagnol qui s’occupe de ses vérifications.
Les documents du logement présentés ci-dessous ne sont pas les seuls (liste non exhaustive) :

La « Cédula de habitabilidad »
La « Cédula de habitabilidad » en Espagne est un document qui indique notamment que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable. En effet, il est courant de trouver des logements qui ne possèdent « la cédula » comme dans les vieux quartiers comme dans le Raval à Barcelone et dans les villes plus au sud de l’Espagne. Les mairies n’octroient pas toujours une régularisation du projet en habitation. Aussi sans le document de certificat d'habitation, vous rencontrerez des difficultés pour le revendre et vous ne pourrez pas le louer. De même si vous deviez faire des travaux ou encore ouvrir des contrats de gaz, électricité là aussi ce document vous serait exigé. Donc attention, le certificat d'habitabilité est le document qui certifie qu'une maison répond aux exigences techniques et hygiéniques-sanitaires minimales, il est donc nécessaire de contracter des services et des fournisseurs afin de la vendre ou de la louer.
La « Nota simple informativa »
Une nota simple informative est un document informatif qui reproduit le contenu des inscriptions enregistrées dans un registre public et qui est émis par le registre lui-même en réponse à une demande d'un citoyen.
Les aspects repris dans la simple note du cadastre concernent :
- La Propriété : il est nécessaire de connaître le propriétaire du bien, en plus de la participation du bien aux éventuels espaces communs.
- Les Charges et dettes : la "nota simple" comprend des informations sur les charges et dettes éventuelles, si le logement est hypothéqué ou s'il fait l'objet d'une sorte d'embargo. Si vous en avez, les charges de l'immeuble deviennent à la charge du nouveau propriétaire c’est-à-dire vous.
- Descriptif du bien: il présente également les caractéristiques de l'exploitation, telles que sa situation, la surface utilisable et bâtie, la parcelle, la division horizontale ou le numéro de référence cadastrale. En outre, il doit indiquer s'il existe un type de régime spécial, tel que la protection du public.
Le « Certificado energetico »
Si vous souhaitez louer ou vendre une maison, vous aurez besoin d'un certificat d'efficacité énergétique « Certificado energetico ».
Vous en aurez forcément besoin lorsque vous souhaitez vendre un bien ou que vous souhaitez louer un bien dont vous êtes propriétaire.
Ce certificat comprend des informations objectives sur les caractéristiques énergétiques de la maison. Il est réalisé en calculant la consommation énergétique dont chaque bâtiment ou logement a besoin pendant une année , dans des conditions normales d'exploitation et d'occupation. Sur la base de ce calcul, la propriété peut être qualifiée énergétiquement avec une lettre ou une autre.
Le calcul comprend la production d'eau chaude, le chauffage, l'éclairage, le refroidissement et la ventilation. Il prend également en compte des éléments tels que les matériaux de revêtement extérieur, la menuiserie, le type de fenêtres ou les systèmes de climatisation.

Retrouver plus d’informations au sein de notre article sur comment éviter les pièges quand on achète en Espagne et tout savoir sur l'immobilier en Espagne.

Obtenir un "NIE ESPAGNE" pour acheter en Espagne

Obtenir un "NIE ESPAGNE" pour acheter en Espagne est une condition obligatoire. Tout étranger (français, Belges, ou autres) qui veut acheter une maison en Espagne doit posséder un NIE. La législation en Espagne rend obligatoire la demande d’obtention du NIE ESPAGNE (Numéro de Identificación de Extranjeros) pour tous les étrangers qui veulent acheter un appartement ou une maison en Espagne. Le NIE est un numéro d'identification étranger (NIE) personnel et unique, indispensable pour effectuer toute transaction dans le pays. Ce document est obligatoire pour signer l'acte d'achat immobilier par devant notaire ou pour ouvrir un compte bancaire de “non-résident”. Les délais d’obtention du NIE sont longues alors ne tardez pas à en faire la demande dès que possible.

Où acheter en Espagne pour louer et réaliser un investissement locatif fructueux ?

Les villes de Rosas, Alicante, Valencia, Malaga, Marbella sont des villes d'Espagne qui attirent et abritent le plus d'investisseurs étrangers. Certaines de ces villes espagnoles possèdent la mer et de très belles plages. Ces derniers achètent des logements surtout en résidence secondaire. En moyenne le tarif d’achat moyen d'un bien immobilier à Alicante d’une villa ou d’un appartement est en moyenne de 1.500 euros du m². C’est un prix bas comparé aux autres villes d’Espagne.
Pensez au prix du loyer que vous allez définir pour un investissement rentable.

Vente d’un bien immobilier en Espagne

Quand vous achetez en Espagne, pensez au rachat, à la revente de votre bien immobilier et de la possible plus-value engendrée. En tant qu’acheteur négociez le tarif de vente et procédez à une comparaison avec d’autres biens immobiliers sur le même secteur. Acquérir un terrain peut être aussi judicieux pour posséder une maison par cher en Espagne en la faisant construire.

L’achat d'un bien immobilier en Espagne ouvre-t-il droit à un titre de séjour ?

L’achat d’un bien immobilier en Espagne ne permet pas forcément d’obtenir un titre de séjour surtout en tant que non-européen. Le permis de résidence en Espagne aux étrangers non communautaires n’est pas accordé à la seule condition d’un investissement immobilier. Pour obtenir un permis de séjour en Espagne, il faut prouver la réalisation d’un investissement important en Espagne (immobilier, travail, etc.)

Maison à vendre en Espagne

Si vous souhaitez obtenir une maison à cout de petit prix ou un appartement à moins de 25 000 euros, il vous faudra vous rapprocher du sud de l’Espagne comme en Andalousie et loin du centre-ville. Plus vous serez dans le centre, plus les prix seront chers.
Vous pouvez aussi acheter en Espagne par le biais de saisie bancaire ou de biens hypothéqués.

Où acheter des propriétés en Espagne ?

Les meilleurs endroits pour acheter une propriété en Espagne :

Région d'Alicante : l'endroit le plus populaire pour les touristes
Province d'Andalousie pour très petit budget pas cher
Murcie - Idéal pour les acheteurs à petit budget
L'Andalousie et les régions valenciennes pour l' immobilier locatif
Valence et de belles destinations sur la côte face à la mer

Consulter le site web de ANNONCES ESPAGNE qui ressence les agences immobilières en Espagne.

Voici cinq façons d'investir dans l'immobilier en Espagne avec très peu d'argent.

Acheter des biens avec des travaux ou sur plan
Acheter des biens immobiliers d'occasion à louer en copropriété
Investissez dans l'immobilier en achetetant via des sociétés d'investissement

Faut-il faire attention avant d'investir dans l'immobilier en Espagne afin d'éviter les pièges ?

Analysez votre situation. Vous devez savoir quels objectifs vous souhaitez atteindre lors de l'achat d'un bien immobilier et quel budget vous avez
Etudier et chiffrer minutieusement l'opération d'un point de vue financier, juridique et fiscal
Connaître le marché immobilier et son évolution en Espagne. Négociez avec le propriétaire, prednre connaissance du bail et des hypothéques
Consulter l'article pour évitez les pièges lors d'un achat immobilier en Espagne ainsi que notre page sur les 14 conseils pour acheter votre première maison en Espagne en tant qu'investissement

Etapes et processus lors d’un achat en Espagne

Normalement vous devez être accompagné par un cabinet d’avocats tout au long du processus de votre achat immobilier en Espagne pour éviter les pièges et les risques. C’est lui qui deviendra votre intermédiaire entre vous et toutes les autres parties prenantes à votre acquisition. Il s’occupera de procéder à toutes les vérifications sur votre bien immobilier.
Si vous passez par une agence immobilière, ne surtout rien signer et ne versez pas d'argent tant que votre avocat n'est pas pris connaissance des éléments de votre achat !
Lors de votre achat, votre avocat aura notamment la charge de (liste non exhaustive) :

Obtention du NIE
Ouverture d’un compte bancaire en Espagne
Rédaction d’un contrat de réserve (avec les agences immobilières)
Rédaction du compromis de vente (Le compromis permet de sceller les conditions de la vente du bien immobilier : les deux parties acheteur et vendeur sont d’accord sur le prix et sur les conditions)
Montant et décompte : ventilations des sommes à régler (impôts, taxes, notaire) effectué par votre conseil. Peu de notaires reçoivent les fonds et font offices de séquestre.
Projet d’acte (réalisé par l’avocat qui le soumettra au notaire)
Signature par devant notaire
Vérification enregistrement de votre nouveau achat de logement en Espagne

Quel est le montant des frais de notaire lié à un achat immobilier en Espagne

Pour faire simple il faut compter et calculer 12% à rajouter au prix du bien immobilier. Ça comprend les impôts, les taxes, les frais d’enregistrement lié à l’acte ainsi que les frais de notaire ! Aussi, si vous passez par une agence immobilière espagnole, confirmez bien avec l’agent le pourcentage de commission demandée et vérifiez qu’il n’y ait pas de double commission. Aussi pour rappel ne signez rien et ne versez aucune somme auprès de l’agent immobilier même si celui-ci vous semble sympathique. Leur but finalement est de vous faire signer c’est ainsi qu’il gagne de l’argent ! Dans tous les cas rapprochez-vous de votre avocat avant tout achat immobilier. En savoir plus sur la fiscalité immobilière en Espagne

En résumé !

L'achat d'une maison en Espagne est très différent de ce qui se passe en France. Si certains aspects sont similaires, il existe également un certain nombre de différences dont vous devez être conscient. Donc, si vous envisagez de vous installer en Espagne et que vous cherchez à acheter une propriété, assurez-vous de bien comprendre le processus. Sinon, cela pourrait finir par vous coûter plus d'argent que nécessaire. N'oubliez pas que le notaire en Espagne ne fait pas le même travail que dans votre pays et que vous devez prendre rendez-vous avec un avocat spécialisé dans l'immobilier en Espagne.
L'achat de biens immobiliers en Espagne peut être un excellent investissement pour ceux qui cherchent à acquérir une propriété dans un pays sûr et fiable. L'économie espagnole connaît une croissance rapide, ce qui en fait une destination attrayante pour les investisseurs. Les prix de l'immobilier sont également relativement bas, ce qui permet aux acheteurs d'entrer sur le marché sans avoir à s'endetter lourdement. Toutefois, l'achat de biens immobiliers en Espagne peut être difficile. Le pays dispose d'une réglementation stricte en matière de propriété immobilière, ce qui rend difficile l'enregistrement des acheteurs étrangers en tant que propriétaires. Pour pouvoir acheter une propriété en Espagne, vous devrez comprendre le processus et répondre à certains critères. Si vous êtes prêt à faire le nécessaire et si vous savez dans quoi vous vous engagez, l'achat d'un bien immobilier en Espagne peut être une expérience enrichissante.

Notre cabinet d’avocats spécialisé en droit immobilier vous accompagnera pendant toute la procédure d’acquisition sur toutes les villes espagnoles : Gérone, rosas, Barcelone, Valencia, Murcia, Alicante, Málaga, Madrid et autres. Nous vous assurons sécurité et tranquillité tout au long de votre projet d'acquisition. Nous serons votre intermédiaire entre vous et toutes les autres parties impliquées dans le processus de vente/achat jusqu’à ce que vous soyez nouveau propriétaire en Espagne.

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