Démarches pour acheter un appartement en Espagne ?

La recherche, la signature du contrat de réserve et du compromis de vente, le dépôt des arrhes. Acheter un appartement en Espagne est un processus beaucoup plus difficile qu'il n'y paraît à première vue, mais savez-vous vraiment combien de temps il faut pour acheter une maison et quel est le processus d'achat et de vente d'une maison ?.

Achat immobilier en Espagne

En Espagne, le processus d'achat et de vente d'une propriété comporte de nombreuses étapes que nous ne prenons pas en compte lorsque nous commençons à chercher. C’est bien normal car en tant qu’étranger et non résident vous ne connaissez pas les lois et le droit immobilier espagnol.

Dans cet article, nous aborderons les étapes que nous devons suivre avant et pendant le processus d'achat, la durée du processus lui-même et d'autres conseils qui vous seront sûrement très utiles dans votre recherche de votre future propriété.

Sachez que la moyenne pour trouver un appartement à vendre en Espagne est de 3 à 5 mois.

Les étapes du processus d'achat d'une maison

Le développement de l'achat d'un appartement peut comporter plusieurs phases selon le type d'acquéreur, son mode de financement (prêt bancaire), l’obtention de son NIE, les vérifications légales, etc.

Pourtant, la plupart des acheteurs doivent franchir plusieurs étapes, ou du moins devraient les franchir avant de chercher un appartement et avant de signer le compromis de vente.

En premier lieu, sachez qu’il faudra faire à un cabinet d’avocats en droit immobilier quand on achète en Espagne, en effet, le notaire espagnol ne se charge pas de vérifier la légalité et charges hypothécaires du bien immobilier !

Évaluez votre capacité économique avant d’acheter

Avant d'acheter, vous devez savoir combien vous pourriez emprunter pour l’achat d’une propriété. Prenez rendez-vous dans votre banque et d’autres établissements bancaires pour effectuer une comparaison. Sinon demandez conseil à un courtier pour connaître votre capacité financière avant de vous lancer dans la recherche d'un appartement au-dessus de vos moyens.
Cette étape rendra votre recherche beaucoup plus spécifique et précise, en supprimant beaucoup d'incertitude.

Aussi Toute propriété que vous achetez en Espagne est soumise à une série de frais, d’impôts et de taxes. En plus, du prix du bien immobilier il faut ajouter les « frais de notaire », les frais d’agences immobilières, et les taxes sur les transmissions patrimoniales. Pour faire simple dans les calculs pour un achat immobilier en Espagne, ajoutez 12% au prix du bien immobilier.

Soyez clair sur le type de logement recherché

Ce point semble évident, mais on se rend compte que finalement le projet d’achat de base n’est pas clairement établi par tous les acheteurs.

Bien que nous nous efforcions de trouver l'appartement parfait dans la plupart des cas, il n'existe pas à 100%. Il est fort probable qu'à un moment donné du processus d'achat, vous deviez sacrifier certaines caractéristiques de la liste que votre maison devrait avoir.

Nombre de chambre
Localité : proche de la mer, en centre ville, transports publics accessibles à pied, commerces, hôpital, etc.
Appartement ou maison
Terrasse ou jardin

Etablissez dès le départ vos critères. Plus vos limites sont claires, plus vite vous trouverez votre propriété.

Faire une contre-offre pour l'appartement

Vous avez enfin trouvé une propriété qui vous intéresse avec les critères demandés.
Arrive alors un moment clé du processus d'achat et de vente, la négociation du prix du bien immobilier.
La négociation du prix est un moment clé dans la vente d'un logement.

Il est naturel d'avoir ce genre de doutes à ce stade, est-il acceptable de faire une contre-offre ? Le prix d'un appartement à vendre peut-il être négocié ? De combien puis-je baisser le prix ?
Nous vous conseillons de négocier raisonnablement si vous pensez que le prix du logement mérite d’être abaissé.

Cependant, attention à ne pas trop exagérer sur votre offre de prix sinon vous risquez de perdre le bien à vendre si d’autres acheteurs potentiels sont sur le coup !

Obtention de votre numéro de NIE

Un étranger non espagnol doit avoir en sa possession un NIE (numéro d’identification espagnol) pour le jour de la signature de l’acte d’achat chez le notaire.
Posséder un Numéro d’Identification d’Etranger (NIE) est une obligation pour rendre possible une transaction immobilière en Espagne. Pour tout savoir sur l’obtention du NIE pour l’Espagne, retrouvez notre article suivant.

Vérification et contrôle au registre de la propriété pour voir si la propriété a des charges

Votre avocat s’occupera des nombreuses vérifications et notamment auprès du registre de la propriété :
La propriété du bien immobilier à travers la NOTA SIMPLE : La nota simple vous donnera certains détails sur la propriété, son type (parcelle, résidentiel, etc.), les mètres carrés, etc.
L'état des charges du logement : Une charge est une obligation économique qui pèse sur le logement. En cas de vente, ces obligations seront transférées au nouvel acheteur, donc avant de signer un contrat, il est important de se rapprocher du registre de la propriété pour voir s'il y a une charge sur la propriété que nous souhaitons acheter.

Signature du compromis de vente (contrato de arras)

Le compromis de vente est un précontrat qui est conclu pour la réservation du bien. Normalement, il est signé avec un acompte de 10% de la valeur de la propriété par l'acheteur, mais c'est un montant qui peut être convenu entre les parties puisqu'il n'y a aucune obligation légale de déposer un montant spécifique. Cette étape est contraignante lors de l'achat, vous devez donc être clair sur le fait que vous pouvez trouver un financement. En Espagne, la clause suspensive d’obtention d’un prêt bancaire n’est pas régulièrement accordée.
Donc, si vous n’avez pas les fonds, le vendeur conservera la somme livrée à titre d'acompte de dédommagement.

Signature de l’acte notarié de la propriété et remise des clefs

La durée moyenne pour acheter un bien immobilier en Espagne est d’environ 2 mois. En revanche si un prêt bancaire est demandé comptez 3 mois.

Le contrat d'achat est certes conclu entre les deux parties concernées (c'est-à-dire entre l'acheteur et le vendeur), cependant, la signature de l’acte d’achat authentique de l'appartement doit être obligatoirement signé chez un notaire. C’est à ce moment-là que vous serez enfin nouveau propriétaire et que la remise des clés sera faite.

Pensez avant de signer l’acte authentique de vente, de prendre un assurance maison !

A savoir lors d'un achat en Espagne

Comme nous l'avons vu, en Espagne, l'achat d'un appartement est un processus complexe, non seulement en raison de tout ce qu'il implique, mais aussi en raison du nombre d'étapes ou de personnes impliqués.

En résumant un peu tout le processus, on voit que pour réaliser une opération de vente, un ou plusieurs de ces sujets apparaîtront normalement :

Notaire : Il est l'un des officiers impliqués dans cette opération qui sera toujours obligatoire. Celui-ci sera responsable de l'enregistrement de l'appartement au registre de la propriété. Cependant il ne se chargera pas de vérifier si le bien est correctement enregistré ! C’est votre avocat qui s’en chargera.
Banques : Dans la plupart des cas, une institution financière sera nécessaire pour l’obtention d’un financement de la propriété.
Agents immobiliers : Les agents sont des professionnels immobiliers qui se chargent de trouver un acheteur et un vendeur. En revanche, attention, évitez les pièges lors d’un achat immobilier avec les agents; ils seront toujours au côté du vendeur et ils ne se précipiteront pas pour vous indiquer les éventuelles malfaçons ou de régularisation à faire sur la propriété. Les agents sont payés à la commission de la vente du bien !
Avocats : Pour mener à bien tout le processus de d’achat et de vente. Il effectue le rôle de votre notaire pour tout ce qui est des vérifications, de la rédaction des contrats de réserve et du compromis de vente (insertion des clauses pour vous protéger), des demandes de régularisations, préparation du projet d’acte d’achat, etc.

Conclusion lors d’un achat en Espagne

Comme vous pouvez le voir, l'achat et/ou la vente d'une maison est un processus complexe dans lequel plusieurs entités entrent en jeu au fil du temps, tout comme il y a plusieurs étapes tout au long de la période d'achat et de vente.
Bien que cela dépende beaucoup du type d'acheteur, le délai moyen pour acheter une maison peut aller jusqu'à 3 mois et plus d’un an si c’est un achat en saisie bancaire ou en succession.

Rappelez-vous que chez nous en Espagne, le processus d'achat d'un bien immobilier (maison, appartement) est différent que dans votre pays. Le notaire en Espagne ne vérifie pas la légalité du bien, c'est à votre cabinet d'avocat de s'en charger ! Pour en savoir plus sur comment faire pour acheter en Espagne, suivez le lien.

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